Checkliste: Gründe für den Erwerb eines Eigenheims

In der Schweiz liegt die Wohneigentumsquote bei international tiefen 37%. Eine Reihe von Gründen spricht jedoch für den Erwerb eines Eigenheims. Prüfe anhand nachfolgender Punkte, ob sich bei einem bevorstehenden Entscheid zusätzliche Argumente für den Erwerb eines Eigenheims ableiten lassen.

• Kostenvorteile gegenüber Miete?

Bei manchen Quervergleichen erweist sich eine Miete als vergleichsweise teure Wohnsituation gegenüber Wohneigentum.

• Habe ich ausgerechnet, welche effektiven Kosten ich mit einem Mietverhältnis habe und wie sich diese mit den effektiven Kosten im Falle eines Eigenheims vergleichen?

• Sicherheit in der persönlichen Wohnsituation

Mietverhältnisse können gekündigt werden. Private Vermieter können Eigenbedarf geltend machen und ein Mietverhältnis auflösen. Die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise und der Hypothekarzinsen können zu Erhöhungen von Mieten führen. Erzwungene Wohnungswechsel bringen Kosten mit sich und möglicherweise eine unerwünschte Veränderung der Umgebung oder verschlechterte Verhältnisse für Arbeits- oder Schulweg.

• Habe ich mir klar gemacht, wie wichtig mir die Beibehaltung der aktuellen Wohnverhältnisse ist?

• Sichere Investition von Eigenkapital

Investitionen in Aktien und Obligationen (Wertpapiere im allgemeinen) sind mit Risiken und Unsicherheit verbunden. Im Vergleich zu Wertpapieranlagen erweisen sich Investitionen in Wohnimmobilien als vergleichsweise stabil und sicher. Im Eigenheim investiertes Kapital ist daher vergleichsweise sicher. Selbst bei einer späteren Vermietung dürfte in den meisten Fällen eine Nettorendite auf dem Eigenkapital möglich sein, die bei einer vergleichbaren, risikoarmen Investition im Kapitalmarkt nicht erzielbar ist.

• Steuerliche Vorteile

In der Schweiz hat Wohneigentum diverse Steuervorteile:

• Der Eigenmietwert des Wohneigentums für Einkommenssteuerzwecke (der virtuelle Ertrag auf dem Vermögen) ist relativ tief angesetzt. Durch die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen verbleibt häufig nur noch ein tiefes steuerbares Einkommen auf dem eingesetzten Eigenkapital.
• Der Vermögenssteuerwert von Wohneigentums ist regelmässig substanziell tiefer als der Verkehrswert. Häufig resultiert dadurch ein tieferes steuerbares Vermögen, was entsprechend Vermögenssteuer einsparen kann.
• Einzahlungen in die Säule 3a können bei einer indirekten Amortisation vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden (aber: diese Möglichkeit steht auch erwerbstätigen Mietern offen).
• Liegenschaftsunterhaltskosten können vom steuerbaren Einkommen abgesetzt werden. Mieter zahlen über den Mietzins zwar den Verschleiss z.B. eines Kühlschrankes mit, aber haben dafür keinen Abzug zu gut, wie das bei Wohneigentümern der Fall ist.
• Bei einem Verkauf einer Liegenschaft und der vollen Reinvestition des Verkaufserlöses in eine neue Liegenschaft kann ein allfälliger Grundstückgewinn aufgeschoben werden, weshalb es nicht zu einer Besteuerung eines Kapitalgewinnes kommen muss (was eine relative Schlechterstellung gegenüber steuerfreien privaten Kapitalgewinnen auf beweglichem Vermögen eines Mieters bedeuten würde).
• Eine Gesamt- oder Teil-Renovation des Eigenheims kann gezielt dann vorgenommen werden, wenn es die Liquiditätsverhältnisse erlauben oder wenn der Abzug der Kosten steuerlich besonders effektiv ist.
• Rentner können allenfalls einen Unternutzungsabzug geltend machen, wenn die Kinder nicht mehr zuhause wohnen und die Zimmer nicht genutzt werden.
• Selbst bewohntes Wohneigentum ermöglicht den Bezug von Geldern der Säule 3a und BVG (Erwerb, Investitionen oder Amortisationen von Hypotheken) im Rahmen des Wohneigentumförderungsgesetzes (WEF).

• Zwangssparen

Durch Amortisationsverpflichtungen von „zweiten Hypotheken“, sei es direkt oder indirekt über die Einzahlung in die Säule 3a, wird ein gewisser Druck erzeugt, einen Teil des Einkommens zu sparen, was die Vermögensbildung erleichtern kann.

• Mögliche Nachteile von Wohneigentum
  • Potentiell sind Kapitalgewinne auf Liegenschaften steuerbar. Bei kurzfristig erzielten Kapitalgewinnen mit z.T. sehr hohen Steuersätzen (Beschränkung der Gewinnmöglichkeiten).
  • Bei negativer Veränderung der Einkommensverhältnisse oder bei Verlust des Arbeitsplatzes sowie bei Scheidung kann die Tragbarkeit der Liegenschaft bei hoher Fremdfinanzierung gefährdet sein. Ein Zwangsverkauf einer Liegenschaft kann allenfalls zu einem Verlust auf dem eingesetzten Vermögen führen.
  • Die Mobilität im Arbeitsmarkt kann faktisch oder psychologisch eingeschränkt sein.
  • Das eingesetzte Kapital kann nicht kurzfristig für andere Zwecke eingesetzt werden, was den finanziellen Handlungsspielraum einschränkt.