Checkliste: Immobilienkauf ab Plan

Bei einem Immobilienkauf ab Plan sind - nebst allen anderen zu berücksichtigenden Faktoren (s. weitere Checklisten) - eine Reihe von Besonderheiten zu beachten. Die vorliegende Checkliste weist auf die wichtigsten  Aspekte hin.

• Immobilienkauf ab Plan: zwei Haupttypen

Bei einem Immobilienkauf ab Plan gibt es die zu erwerbende Immobilie entweder noch gar nicht oder diese ist erst im Bau. Es sind v.a. zwei Haupttypen zu unterscheiden:

Die häufigste Form: Der Verkäufer ist Grundeigentümer und Ersteller in einem, d.h. Kaufvertrag und Werkvertrag werden kombiniert, sei es in einer oder in zwei Vereinbarungen. Zusätzliche Komplexitäten und Risiken ergeben sich bei einer Gesamtüberbauung mit Stockwerkeigentum.

Sind Grundeigentümer und Erstellter der Immobilie nicht identisch, dann sind zwei unabhängige Verträge abzuschliessen (je ein Kaufvertrag und Werkvertrag).

• Rechtliche Eigenschaften der Immobilie

Eigentümer:

• Wer ist als Grundeigentümer im Grundbuch eingetragen? (aktuellen Grundbuchauszug verlangen)?

Art des Eigentums:

• Wird die Immobilie im "Baurecht" erworben oder zu vollem Eigentum?
• Im Fall von Baurecht: bin ich mir bewusst, welchen Einfluss dies auf den Wert meiner Immobilie hat?

Voraussetzungen zum Bauen:

• Liegt überhaupt eine Baubewilligung vor?

Bei im Bau befindlichen Immobilien:

• Erfolgt eine präzise Abgrenzung zwischen der angefangenen Baute (Immobilienkaufvertrag) und der Fertigstellung der Baute (Werkvertrag)?

Bei Stockwerkeigentum:

• Erfolgt die Begründung von Stockwerkeigentum durch den Verkäufer als Alleineigentümer oder durch alle künftigen Stockwerkeigentümer als Miteigentümer? – Wem obliegt die Fertigstellung der Baute und wie sieht die Risikotragung aus?
• Wie sieht das Stockwerkeigentümerreglement aus? – V.a. auch hinsichtlich der Tragung der Nebenkosten?

Dienstbarkeiten (Servitute) und Grundlasten:

• Welche Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie allenfalls weitere Vormerkungen sind im Grundbuch eingetragen?
• Bin ich mir über deren Bedeutung im Klaren?

Handwerkerpfandrechte:

• Kenne ich das rechtliche Institut des Handwerkerpfandrechts und bin ich mir bewusst, dass damit das Risiko einer doppelten Bezahlung von Leistungen droht, wenn der Werkersteller oder Verkäufer erfolgte Zahlungen nicht entsprechend zur Befriedigung der Ansprüche von Handwerkern verwendet hat?

Hinweis: Nach Art.  837 Ziffer 3 ZGB haben Handwerker ein gesetzliches Pfandrecht für ihre Leistungen. Nach Art. 839 ZGB können die Handwerker bis vier Monate nach Fertigstellung ihrer Arbeiten eine Eintragung verlangen.

Steueraspekte:

• Bin ich mir bewusst, dass möglicherweise ein gesetzliches Grundpfandrecht für  Grundstückgewinnsteuerschulden des Verkäufers besteht? – Habe ich in diesem Fall die Sicherstellung der mutmasslichen Grundstückgewinnsteuer beim Grundstückkauf durch eine entsprechende Erklärung des Steueramtes geprüft?
• Bin ich mir über die steuerliche Verstrickung am Ort der Liegenschaft infolge des Erwerbs der Liegenschaft und allenfalls auch aufgrund eines Zuzugs in die entsprechende Wohngemeinde bewusst?

• Gegenparteien feststellen und prüfen

Währendem bei einem reinen Grundstückkauf die Bonität des Verkäufers im Allgemeinen nicht von Bedeutung ist (Achtung aber bezüglich einer möglichen Mithaftung der Liegenschaft für eine Grundstückgewinnsteuer, s. oben!), ist die Prüfung des Erstellers (Generalunternehmer/Promotor) sowohl aus rechtlicher als auch aus wirtschaftlicher bzw. technischer Sicht bedeutsam:

• Habe ich einen Handelsregisterauszug des Verkäufers beschafft?
• Habe ich einen Betreibungsregisterauszug des Verkäufers beschafft?
• Habe ich Referenzen eingeholt?
• Habe ich andere, fertige Projekte des Verkäufers besichtigt und diesbezügliche Kommentare und Einschätzungen von Eigentümern oder Bewohnern erhalten?

• Finanzielle Risiken

Der Verkäufer einer geplanten Baute wird den Käufer in vielen Fällen für die Finanzierung des Projekts einbinden wollen.  Wird der Käufer zu erheblichen Teilzahlungen verpflichtet, so sind gewisse Vorsichtsmassnahmen geboten, da sonst der Verlust solcher Zahlungen bzw. Doppelzahlungen drohen. Mögliche Risiken sind z.B.:

• Der Verkäufer verwendet die Mittel in anderen Projekten oder für andere Stockwerkeinheiten; Rechnungen von Handwerkern bleiben unbezahlt.
• Der Verkäufer geht konkurs.
• Es drohen Mehrkosten deren Tragung unklar ist.
• Die Gesamtfinanzierung ist nicht gewährleistet oder gefährdet.
• Stillstand der Bauarbeiten.

Vorsichtsmassnahmen:

• Reservationszahlungen sind für den Käufer delikat und sollten nur auf ein Sperrkonto einbezahlt werden.
• Habe ich von der Bank des Verkäufers, über welche die Zahlungen für die Baute abgewickelt werden, eine "GU-Erklärung" verlangt?
• Ist ausgewiesen, dass die Gesamtfinanzierung einer Überbauung sichergestellt ist?
• Bei Kauf einer teilweise schon bestehenden Baute: Habe ich sichergestellt, dass die bereits vorgenommenen Bauleistungen bereits beglichen wurden (durch entsprechende Zahlungsbelege oder Erklärungen der involvierten Unternehmer)?
• Habe ich an die Bezahlung von Teilzahlungen Bedingungen geknüpft indem z.B. die Zahlungen von der Erreichung gewisser Bauetappen abhängig gemacht werden können?
• Ist der Bezugstermin zugesichert, allenfalls verbunden mit einer Pönale bei Verspätung?

• Kaufvertragliche und/oder werkvertragliche Aspekte

Es empfiehlt sich, Kaufverträge und/oder Werkverträge durch einen Experten prüfen zu lassen. Kritische Aspekte sind insbesondere folgende:

• Präzise Definition des Umfangs der baulichen Leistungen und der Qualität von Installationen etc. (keine rechtliche Verbindlichkeit von blossen Visualisierungen oder einer bereits erstellten Musterwohnung).
• Gewährleistungsklauseln
• Haftungsklauseln
• Verwendung von SIA-Normen
• Mängelrüge und Fristen dafür
• Risikotragung bei Mehrkosten
• Mehrwertsteuer als Zusatzkosten, insbesondere bei werkvertraglichen Leistungen
• Zahlungsmodalitäten

• Bauabnahme / Baumängel

Es empfiehlt sich, für die Bauabnahme einen Experten beizuziehen, der Baumängel spezifiziert. Später entdeckte Mängel sollten immer schriftlich gemeldet werden. Schlusszahlungen zurückhalten, solange Mängel nicht vollständig behoben sind oder auf ein Sperrkonto einzahlen.

• Fragen des Käufers an sich selbst
  • Bin ich mir möglicher rechtlicher Einschränkungen beim Erwerb bewusst ("Lex Koller", s. Bewilligungsgesetz: SR 211.412.41)
  • Erwerbe ich die Liegenschaft alleine oder mit dem Ehepartner oder der Ehepartnerin oder einer Drittperson? – Falls ja: Braucht es allenfalls weitere bilaterale Abmachungen?
  • Kann ich den Erwerb auch bei Anfall von Mehrkosten finanzieren?
  • Ist die Gesamtfinanzierung sichergestellt?