Letzte Änderung: 21.09.2019

Checkliste: Hypotheken

Hypotheken sind grundpfandgesicherte Finanzierungen.
Welche Formen von Hypotheken gibt es und was sollte ich bei der Aufnahme von Hypotheken beachten

Zweck der Hypothek

Die Gewährung einer Hypothek kann vom Erwerbszweck  abhängig sein:  Eigenbedarf? - Ferienobjekt? - Renditeliegenschaft? – Grundstück?

Voraussetzungen für die Gewährung einer Hypothek

Eigenmittelquote: Der Anteil an Eigenmittel eines Kreditnehmers  für eine selbstbewohnte Liegenschaft sowie für Renditeliegenschaften beträgt normalerweise mindestens 20%. Soweit weitere Eigenmittel mittels einer BVG-Verpfändung dargestellt werden können, kann sich die Eigenmittelquote auf 10% reduzieren.  Für Ferienobjekte und Bauparzellen kann von einem Eigenmittelerfordernis von 50% ausgegangen werden. Entsprechend der Eigenmittelquote beläuft sich die Fremdfinanzierungsquote auf 50% - 80% oder allenfalls bis maximal 90% bei BVG-besichertem Wohneigentum.

Tragbarkeit: in einer  Tragbarkeitsberechnung wird ermittelt, welchen Anteil die  Wohnkosten am gesamten Einkommen ausmachen. Für die Ermittlung der Wohnkosten wird von einem kalkulatorischen (langfristig zu erwartenden) Zinssatz von 5% ausgegangen. Hinzu kommen die Nebenkosten und die auf einer zweiten Hypothek erforderlichen Amortisationen (Tilgung). In einer solchen Tragbarkeitsberechnung sollten die so ermittelten Wohnkosten in der Regel nicht mehr als einen Drittel des Gesamteinkommens ausmachen. Sinngemässe Überlegungen sind für eine Renditeliegenschaft vorzunehmen.

Werthaltigkeit: Das Finanzinstitut wird die Schätzungsgrundlagen überprüfen oder eine eigene Schätzung vornehmen, um sicherzustellen, dass der Kaufpreis bzw. die damit verbundene Finanzierung  nicht zu hoch ist.

Kreditwürdigkeit Gesuchsteller: Neben dem für die Hypothek haftenden Grundstück haftet der Gesuchsteller nach der üblichen Praxis zu Hypothekardarlehen in der Schweiz auch persönlich für die Hypothekarschuld (samt Zins).

Weitere Sicherheiten?

Selbst wenn die Eigenmittelquote hinreichend und die Tragbarkeit gut ist, kann es sinnvoll sein, zusätzliche Sicherheiten anzubieten (Verpfändung von Wertschriften,  Lebensversicherungspolicen oder BVG- und Säule 3a-Guthaben):

Arten:

Variable Hypothek: Hypothek ohne bestimmte Laufzeit mit einem Zinssatz, der periodisch den Marktverhältnissen angepasst wird.

Festhypothek (Fix-Hypothek): Verfügt während einer bestimmten Laufzeit (in der Regel zwischen 1 und 10 Jahren, selten länger) über einen fixen Zinssatz.

Geldmarkthypothek (LIBOR-Hypothek): Der Zinssatz richtet sich nach den kurzfristigen Geldmarktsätzen im Inter-Banken-Verkehr. Die Rahmenlaufzeit einer Geldmarkthypothek beträgt üblicherweise  3 bis 5 Jahre. Für den Kreditnehmer entscheidend ist hier, mit welcher Marge ihm die LIBOR-Hypothek angeboten wird, d.h. mit welchem Aufschlag auf den massgeblichen LIBOR-Satz (3 Monate, 6 Monate oder 12 Monate). Der LIBOR wird durch den "Saron" ersetzt werden ("Swiss Average Rate Overnight").

Kombihypothek: Kombination von verschiedenen Hypothekarmodellen, mit dem Ziel, das Zinssatzänderungsrisiko zu reduzieren.

Starthypothek: Hypothek für qualifizierende Kreditnehmer, bei welchen die Anfangszinsen etwas geringer sind (entweder als Lockvogelangebot oder mit späterer Kompensation).

Umkehrhypothek ("reverse morgages"): Dieser Hypotheken-Typ ist in der Schweiz unüblich. Die Idee hinter der Umkehrhypothek ist, dass die Kreditschuld mit dem Alter zunimmt, sodass die Hypothekargläubiger für ihren Lebensaufwand die Hypothek laufend aufstocken können, soweit es der Wert der Liegenschaft und die erforderliche Eigenkapitalquote  zulassen.

erste Hypothek:

Als erste Hypothek wird in der Regel eine Finanzierung bis 65% des Verkehrswertes bzw. Kaufpreises verstanden. In der Schweiz muss eine  solche "erste Hypothek" in der Regel nicht amortisiert werden.

zweite Hypothek:

Komplementär zur ersten Hypothek wird unter der zweiten Hypothek der Finanzierungsbereich über 65% verstanden, also üblicherweise eine Finanzierung zwischen 65% bis 80% des Verkehrswertes oder Kaufpreises. Eine zweite Hypothek muss in der Regel nach aktueller Handhabung der Finanzinstitute über einen Zeitraum von 15 Jahren abbezahlt werden, was also in der Regel einer Amortisationsrate von 1% des Kaufpreises entspricht.

Vorteile Festhypothek:

Attraktive Zinsen können "angebunden" werden und es besteht eine klare Zinskostenstruktur während der gesamten Laufzeit und damit eine hohe Sicherheit gegen möglicherweise steigende Zinskosten.

Nachteile Festhypothek:

Die gewonnene Sicherheit kostet möglicherweise etwas Marge und von weiteren Zinssenkungen kann man nicht profitieren. Bei Renditeobjekten muss möglicherweise den Mietern eine Mietzinsreduktion gewährt werden, ohne dass man selber von den günstigeren Finanzierungskonditionen profitieren kann. Bei einem Verkauf der Liegenschaft und einer vorzeitigen Auflösung des Kreditverhältnisses können möglicherweise Vorfälligkeitsentschädigungen geschuldet sein.

WEF-Vorbezug (gemäss Wohneigentumsförderungsgesetz):

Anbieter von Hypotheken:

Amortisationen (Tilgung bzw. Rückführung von Hypotheken)

Verpflichtung zur periodischen (meistens vierteljährlich oder jährlichen) Abzahlung der Hypothek in regelmässigen Tranchen (typischerweise in der Schweiz beschränkt auf die "zweite Hypothek").

Unterlagen Kreditnehmer:

 Letzter Lohnausweis / Steuererklärung / PK-Ausweis  und eventuell Freizügigkeitspolicen / Auszug Säule 3a-Konti / Lebensversicherungspolicen / allenfalls weitere  Unterlagen über die Vermögenssituation / Betreibungsauskunft

Unterlagen Objekt:

Aktueller Grundbuchauszug / Katasterplan / Grundriss- und Schnittpläne / Schätzungsunterlagen / Baubeschrieb / Gebäudeversicherungspolice / Dokumentation Verkäufer / Fotografien Objekt (innen und aussen) sowie Umgebung / Entwurf Kaufvertrag / im Fall von Stockwerkeigentum: Stand Erneuerungsfonds und Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft / eventuell weitere, je nach Kreditinstitut

Konditionen:

Optimale Konditionen hängen vom Anbieter, dem Objekt, der Finanzierungsart,  Finanzierungshöhe, Bonität und den subjektiven Eigenschaften des Kreditnehmers ab.

Forward:

Vorzeitige Fixierung der Konditionen von Hypotheken, die erst in einigen Monaten oder in einem bis zwei Jahren zur Auszahlung kommen

Staffelung von Hypotheken?

Finanzinstitute empfehlen oft, die Laufzeiten von Hypotheken zu staffeln, damit nicht die gesamte Hypothek eventuell zu einem dann vielleicht schlechten Zeitpunkt refinanziert werden muss.

Vorteile einer Staffelung: Verminderung des Risikos, dass die gesamte Hypothek zum Ablösezeitpunkt teuer refinanziert werden muss.

Nachteile einer Staffelung: Bindung an ein Finanzinstitut ist grösser, da ein Wechsel zu einem anderen Finanzinstitut bei einer Staffelung von Hypotheken sich schwieriger gestaltet. Zudem: Die Konditionen sind möglicherweise schlechter, als wenn eine grössere Hypothek zu refinanzieren ist.

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