Checkliste: Die grössten Fehler beim Hauskauf

Unsere separate Checkliste «Erwerb eines Eigenheims» hilft Ihnen, die grössten Fehler beim Hauskauf zu vermeiden. Im Sinne eines abschliessenden Selbsttests können Ihnen jedoch auch die folgenden Hinweise auf übliche grobe Fehler beim Hauskauf nützlich sein – und die eine oder andere rote Lampe aufleuchten lassen. Bitte beachten Sie zudem unsere Checkliste « Immobilienkauf ab Plan».

Überhasteter Bauchentscheid

Der Erwerb eines Eigenheims ist ein finanziell wichtiger Entscheid, der nach allen Seiten gut überlegt sein will. Gerne lässt man sich emotional auf ein Objekt ein und sieht sich gedanklich schon einziehen – und lässt daraufhin die erforderliche Sorgfalt missen.

• Trage ich allen wichtigen Gesichtspunkten wirklich Rechnung? Und bin ich mir entsprechend sicher, dass der Kauf nicht nur ein Bauchentscheid ist?
• Habe ich schon hinreichend viele Objekte besichtigt? Und habe ich entsprechend einen guten Überblick über den Markt?
• Liegt es in meiner Natur, begeisterungsfähig zu sein, und tue ich gut daran, einen solchen Entscheid zu überschlafen oder erst nach einer Karenzfrist zu treffen?
• Welche drei Aspekte sprechen am ehesten gegen einen Kaufentscheid bzw. könnten dazu führen, ihn zu bereuen?
• Wie fühlt es sich an, wenn ich die Vorteile und Nachteile eines Kaufs einander gegenüberstelle?

Entscheid unter Druck

Manch ein Verkäufer versucht, mit subtilem Druck ein Ja zum Kauf herbeizuführen, indem er vorgibt, dass bereits andere sehr interessierte Parteien kurz vor dem Kaufentscheid stehen. Falls ein solcher Druck aufgebaut wird, stellen Sie dem Verkäufer die folgende Frage:

• Habe ich objektiv überhaupt noch genügend Zeit, um die Grundlagen – wie zweite Begehung mit Experten, Vornahme einer Schätzung, Abklärung der Bankfinanzierung – für den Kaufentscheid zu erarbeiten?

Wird diese Frage verneint, ist es wohl besser, die Verhandlungen abzubrechen. Wird sie bejaht, können Sie die erforderlichen Abklärungen ohne Druck treffen.

Übergewichtung einzelner Vorteile

Subjektiv können einzelne Vorzüge eines Immobilienkaufs ein übergrosses Gewicht beim Kaufentscheid bekommen und die Gesamteinschätzung verzerren.

• Ist mir bewusst, wie wichtig mir einzelne Eigenschaften des Objektes sind, und habe ich diese gewichtet und abgewogen?

Übersehen gewichtiger Nachteile

Zum Teil treten Nachteile eines Objektes nicht hinreichend in den Fokus. So kann aufgrund einer Besichtigung am Wochenende der Lärmpegel eines Objektes unterschätzt werden. Generell ist die unangemessene Beurteilung der Lagequalität einer der häufigsten Fehler.

• Habe ich die Nachteile eines Hauskaufs systematisch geprüft und sie den Vorteilen angemessen gegenübergestellt?

Mangelnde Prüfung des Kaufobjektes und des Kaufvertrages sowie Gutgläubigkeit hinsichtlich der Verkäuferaussagen, Verkaufsunterlagen und des Kaufvertrages

• Habe ich alle wesentlichen Beurteilungsgrundlagen des Objektes und die Beteuerungen des Verkäufers zu gewissen Objekteigenschaften und Sachverhalten geprüft?
• Habe ich Experten beigezogen oder haben mich die Zusatzkosten für die Experten abgeschreckt?
• Die Kosten für eine fachmännische Begleitung sollten Sie nicht scheuen und als kleine Versicherungsprämie betrachten. Eine solche Begleitung führt oft zu Kaufpreisminderungen, was heisst: Die Experten zahlen sich selbst.
• Habe ich auch den Kaufvertrag sorgfältig studiert und juristisch prüfen lassen?

Objektgrösse

Viele Käufer tendieren dazu, sich für ein zu grosses Objekt zu entscheiden, gemessen an den wirklichen Bedürfnissen. Dies hat Konsequenzen für den Kaufpreis, die Finanzierung und die Unterhaltskosten.

• Hat die Liegenschaft die richtige, vernünftige Grösse für meine Bedürfnisse?
• Können gelegentliche oder temporäre Platzbedürfnisse nicht auch anderweitig befriedigt werden?

Unterschätzung der gesamten und laufenden Kosten

Zu den Gesamtkosten können neben dem Kaufpreis auch die Maklergebühren, Handänderungssteuer und Notariatskosten kommen. Ermitteln Sie zudem die laufenden Kosten aufgrund der Fakten und integrieren Sie diese in die Tragbarkeitsrechnung und die Liegenschaftsbewertung. So könnten sehr hohe Unterhaltskosten für eine Wohnung im Stockwerkeigentum die Bewertung negativ belasten.

• Habe ich die gesamten Erwerbskosten berücksichtigt und mir ein realistisches Bild der zukünftigen laufenden Kosten gemacht?

Unterschätzter Renovationsbedarf bzw. Vernachlässigung von Renovationskosten bei der Bewertung

Gewisse Objekte scheinen vergleichsweise sehr günstig zu sein. Meistens haben sie einen aufgestauten Unterhaltsbedarf, der entweder nicht erkannt oder verharmlost wird. Kaufinteressenten spielen oft auch mit der Idee, Renovationen in Eigenleistung vorzunehmen, und überschätzen dabei ihre Möglichkeiten oder ignorieren die Bedeutung dieser Verhältnisse für die Bewertung der Liegenschaft – und für die Preisfindung.

• Entgeht mir bei diesem Preis wirklich ein Schnäppchen oder bin ich besser bedient, wenn ich die «günstige» Gelegenheit an mir vorbeiziehen lasse?
• Behalte ich beim anscheinend günstigen Preis genügend Nüchternheit bei der Preisverhandlung?
   

Tragbarkeit bei Verschlechterung von Parametern wie Einkommen, Doppelverdiener oder Zinskonditionen

Die Tragbarkeit sollte auch unter weniger vorteilhaften Bedingungen gewährleistet sein.

• Habe ich die notwendigen Mittel für den Fall, dass sich wesentliche Umstände für die Tragbarkeit ändern? Oder kann ich dann andere Ressourcen beanspruchen?
   

Anzahlungen nicht auf Sperrkonto oder ohne vorgängige Klärung der Finanzierung

Vor allem beim Erwerb von neuen oder im Bau befindlichen Immobilien werden regelmässig Anzahlungen verlangt. Zahlen Sie diese nur auf ein Sperrkonto bei einer Bank ein und erst, nachdem die Finanzierung des Objekts geklärt ist.

Unerfahrenheit bei bzw. Verzicht auf Preisverhandlungen

Der Käufer ist dem Verkäufer tendenziell unterlegen – vor allem, wenn der Verkäufer eine Immobiliengesellschaft ist oder er sich durch eine solche vertreten lässt. Unerfahrenheit der Käufer kann zum Verpassen von Chancen hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises oder vertraglicher Zusicherungen führen. Immobilienpreise sind selten Fixpreise. Preisverhandlungen sind üblich und Verkäufer kalkulieren häufig einen gewissen Preisnachlass ein.

• Soll ich für die Verkaufsverhandlungen einen Experten beiziehen?
• Habe ich eine klare Schmerzgrenze für den Kaufpreis fixiert?
• Habe ich eine passende Verhandlungsstrategie, um zum Abschluss zu kommen?

Finanzierung nicht gesichert

Ohne gesicherte Finanzierung ist ein Immobilienkauf letztlich unmöglich. Zudem drohen bei einer Anzahlung oder Reservationsbestätigung Verluste. Anderseits kann eine gesicherte Finanzierung einen Immobilienkaufpreis positiv beschleunigen, wenn weitere Kaufinteressenten Mühe haben, die Finanzierung zu organisieren.

• Habe ich das Notwendige für die Finanzierung vorgesorgt, damit das Finanzinstitut schnell entscheiden kann, ob es die entsprechende Immobilie finanzieren soll oder nicht?
• Bin ich in der Lage, einen Kauf durch eine gesicherte Finanzierung mit Erfolg schnell abzuwickeln?