Checkliste: Eigenheimerwerb

Siehe auch Checklisten: Hypotheken, Gründe für den Erwerb eines Eigenheims und Immobilienkauf ab Plan

Der Entscheid zum Eigenheim berührt viele Lebensbereiche: Wohnverhältnisse, Arbeits- und Schulwege,  das soziales Umfeld, die Steuerbelastung usw. Vor allem aber ist der Kauf eines Eigenheims in der Regel ein bedeutender Investitions- oder Anlageentscheid, den Sie sich sorgfältig überlegen sollten.

Motive und Umstände

Die Motivation zum Erwerb eines Eigenheims sind vielfältig: Sicherstellung der persönlichen Wohnbedürfnisse für einen längeren Zeitraum, Optimierung der Kosten für das Wohnen, steuerliche Überlegungen, geeignete  Kapitalanlage, Verwirklichung besonderer Wohn-, Versorgungs-, Mobilitäts- und Lebensbedürfnisse.

• Bin ich mir bewusst, was meine Motive für den Erwerb eines Eigenheims sind?
• Stimmt der Erwerb von Wohneigentum in meiner Lebenssituation?
• Könnte ich dieselben Bedürfnisse nicht auch durch ein Mietverhältnis abdecken – oder sogar besser?
• Welche zeitlichen Perspektiven habe ich mit einem Eigenheimerwerb?
• Wie würde sich der Erwerb von Eigentum auswirken, wenn sich  die Wohnsituation plötzlich verändert (z.B. neuer Arbeitsort oder Scheidung)?
• Inwieweit will ich mich mit dem Erwerb von Eigentum binden bzw. «immobilisieren»?
• Erwerbe ich ein Liebhaberobjekt?
• Kann ich mir die Zeit nehmen, alle wichtigen Aspekte in Ruhe zu prüfen, oder werde ich zu einem Kaufentscheid gedrängt?
• Habe ich auf allen Ebenen die erforderliche professionelle Unterstützung, um sicherzustellen, dass ein Kaufentscheid keine nicht wieder gut zu machenden Nachteile nach sich zieht?

Lage im Allgemeinen (Makrolage: Region/Gemeinde/Zone)

Eine Weisheitsregel beim Erwerb einer Liegenschaft lautet, dass drei Kriterien zu  beachten sind: 1. Lage, 2. Lage, 3.Lage. Ohne Zweifel ist die Lage ein Schlüsselkriterium. Folgende Faktoren sind mitbestimmend für die Qualität der Lage:

• Liegt die Liegenschaft verkehrsgünstig – privater und öffentlicher Verkehr?
• Wie steht es um die Versorgungsmöglichkeiten in der Nähe?
  Einkauf für den täglichen Bedarf, Apotheke, Ärzte, Dienstleistungen usw.
• Wie steht es um das soziale Umfeld?
  Nachbarschaft, soziale Struktur, demografische Struktur.
• Wie steht es um Schulen und Bildungseinrichtungen?
• Wie steht es um Vereine, Sportanlagen, Schwimmbäder, Seen/Gewässer, Naherholungsgebiete?
• Wie hoch sind die Umweltbelastungen?
  Immissionen von Lärm (Fluglärm, Verkehrslärm, Industrie) und Gerüchen (Industrie, Kläranlage, Landwirtschaftsbetriebe).
• Steuerumfeld?
  Laufende Besteuerung des Einkommens am Wohnort, Besteuerung der Liegenschaft selbst, Besteuerung eines Grundstückgewinnes bei Wegzug.

Lage vor Ort (Mikrolage)

• Nach welchen Himmelsrichtungen sind die Parzelle und das Gebäude ausgerichtet?
•  Wie steht es mit der Besonnung zu verschiedenen Tages- und Jahreszeiten?
• Wie ist die Aussicht?
•  Besteht Schattenwurf von anderen Gebäuden auf die Liegenschaft?
•  Wie ist die Liegenschaft in die Nachbarschaft eingebettet?
•  Sind zukünftige Veränderungen in der unmittelbaren Nachbarschaft möglich?
  Zonenplan konsultieren!
• Bestehen Naturgefahren, wie Lawinen, Überschwemmungen, Hochwasser, Hangrutsch, Erosion?

Parzelle

• Ist das Gelände eben oder besteht eine Hanglage?
• Liegt der Grundwasserspiegel hoch?
• Ist ein gutes Fundament vorhanden oder lässt sich ein solches gut errichten?
• Wie hoch ist die zulässige Ausnützungsziffer?
• Wie steht es um bauliche Einschränkungen gemäss Zonenplan und Baugesetz?
• Welche Dienstbarkeiten und Grundlasten sind im Grundbuch festgehalten?

Gebäudezustand

Folgende Gebäudebestandteile sollten einer Prüfung unterzogen werden – im Hinblick auf Werteinbussen und Sanierungsbedarf:

• Fundament? Speziell bei Hanglage ein kritisches Thema.
• Keller (Feuchtigkeit)?
• Gebäudehülle?
• Isolation?
• Alter und Zustand der Fenster?
• Fassade?
• Wasser- und elektrische Leitungen?
• Heizsystem?
• Welche Möglichkeiten bietet das bestehende Gebäude? Anzahl Zimmer und Nasszellen.
• Entspricht die Küche den Anforderungen? Arbeitsflächen, Stauraum, Geräte, Anordnung der Elemente, Arbeitshöhe.
• Abstellraum für Ausrüstungen, Velos usw.?
• Wie könnte oder sollte das Gebäude umgestaltet oder ausgebaut  werden?
• Könnte eine Umnutzung erfolgen oder wäre auch eine gewerbliche Nutzung zulässig?
• Ist der Ausbaustandard gemessen am Standort nicht zu hoch?

Gebäude – mögliche Einschränkungen:

• Wie praktisch und flexibel sind die Grundrisse?
• Wie ist das Gebäude für Kinder geeignet?
• Wie ist das Gebäude für ältere Bewohner geeignet?
• Ist das Gebäude rollstuhlgängig?
• Bestehen baurechtliche Einschränkungen? Z.B. aufgrund des Ortsbildes.

Entwicklungspotential von Boden und Gebäude?

Eigentumsform: Alleineigentum oder Stockwerkeigentum?

Bei Stockwerkeigentum:

• Habe ich die Abschlüsse mindestens der letzten drei Jahre gesichtet und die wichtigsten Kostenfaktoren studiert?
• Ist der Erneuerungsfonds dem Zustand und Alter der Liegenschaft entsprechend hinreichend alimentiert?
• Habe ich die Protokolle der Stockwerkeigentümer-Versammlungen der letzten Jahre gesichtet und mir ein Bild über die wichtigen und konfliktträchtigen Themen gemacht?

Anlagepolitische Gesichtspunkte

• Liegt eine unabhängige Verkehrswertschätzung vor?
• Wie gut ist die Liegenschaft wiederverkäuflich?
• Welche Rendite könnte bei einer Vermietung erzielt werden?

Finanzierungsaspekte

• Ist für den Erwerb genügend Eigenkapital vorhanden?
• Wie sehen die Finanzierungskonditionen aus?
• Werden die Tragbarkeitsberechnungen der Banken erfüllt?
• Wie belastet mich die Finanzierung mit Zinsen und Amortisationszahlungen (direkte oder indirekte Amortisation)?
• Wie soll finanziert werden: kurzfristig, mittelfristig oder langfristig?